到底什么是业态，购物中心、百货、超市是业态，零售、餐饮、休闲娱乐是业态？

一直以来常常讲业态组合或者规划，的确从来没有解释过业态。对于商业地产从业人员而言，可能业态不是一件难理解的事。但对于刚刚毕业入行的大学生而言，可能需要有一定的解释。

#01

什么是业态？

业态，仅限于商业地产的从业者喜欢来说，而且对于业态的分类甚至于每个公司都属于自己的定义。

但整体来说，我们可以把他归纳为：商业里某种相同属性品牌的聚合。

比如说餐厅、奶茶店、酒吧等，我们可以统称为餐饮业态；

售卖童装、女装、运动服饰等，我们可以统称为服装业态；

而零售业态是一个更大的概念，但凡面向个人个体零星出售单件少量商品都可以成为零售；

卖黄金的、卖小商品的，我们可以统称为零售。服装和小商品都可以叫做零售。

还有一种和零售区别开的，叫做体验。

体验大概率都是提供的一种服务，他不是现成的商品，比如说培训、射箭、溜冰、KTV、电影等，它所提供的都是一种服务，虽然也是商品，但是这种服务性质的，你必须当场在这里享受，和体验。你是带不走的，所以，我们把它归纳为体验。也有的会把体验分细一点，比如还可以细分为娱乐业态、体育业态、培训业态等等。

还有的会根据消费人群的不同来定义业态。

比如，儿童业态是购物中心里常常说到的业态类别，然后再根据儿童消费类别再次定义儿童教育、儿童娱乐等等，也或者按照儿童大小再细分成早教、幼儿园、学前教育等等。

说到这里，其实大家应该就知道，为什么业态可以百花齐放了。因为它跟你的定义前提有很大的关系，你更聚焦于人，你就可以按照男、女、儿童和老人来定义业态类别，你更聚焦于商品属性，你可以按照零售、体验和美食来进行定义，也可以同时按照两种情况交叉定义。

# 02

购物中心、百货、超市是业态吗？

和前面道理一样，定义不同而已。

购物中心、百货、超市，以及文旅度假基地、康养基地、酒店等，我们都可以按照提供功能不同来重新定义业态。事实上，他们都属于业态的一种。

甚至于说把他们纳入到主次力店来进行阐述。

很多商业地产课程里，会说到主次力店。那什么是主次力店呢？

简单说，主次力店，在商业地产的划分里，主要还是靠面积来划分的。

一般大于1000平方，我们都可以算是主力店，比如说购物中心里的百货、超市、影院、冰场等；

次主力店，通常比主力店的面积小，但比大多品牌的面积更大，定义在500平方以上，1000平方以下。比如说，优衣库、无印良品、KTV、马场等，每家公司可能都有自己定义的面积大小，但整体来说就是这个范围。

主次力店的核心作用就是带动客流。给了大的面积，就一定失去了部分租金收益，那么相应的，当然需要这些主次力店可以带动客流，所以他们的核心作用就是带动客流，起到客流发动机的作用。

在城市综合体，或者大型产业更新项目中，购物中心可以和百货、超市一起并入到主次力店的范畴。

# 03

业态划分的几种方式

说了那么多，我们看看一般的商业地产公司是如何划分的。

万达可以说是对于购物中心业态划分最为精细，同时，对于业态的比例规划，也有着严格的规定，这应该也是很多万达系商业公司的普遍标准。

万达业态规划标准

而华润万象城则相对较为简单，更多从客户和产品的两个维度来进行业态的组合和划分。

不管是哪种形式的划分，在商业地产行业里，我们一定要记住它是为经营所服务的。意思就是业态规划的科学合理，将直接影响和决定，我们在未来商业地产经营管理的成功与否。

# 04

业态如何划分

业态划分和经营密切相关。

90年代以及21世纪初，在一线城市，已经有了很成熟的百货商场。当时的业态划分是按照楼层来进行的。不知道现在的年轻人是否还有印象，漂亮的服装、鞋、化妆品以及黄金首饰一定是在一楼，二楼和三楼一定是和女性服装有关，四楼是男装，五楼是童装以及床上用品，六楼则一般留给电器楼层。

当时的业态划分就是如此简单。也方便了顾客有目的地直接购物。最早的购物中心，也是按照这个模式来定义的。但随着人们生活水平的提高，购物中心已经不是一个购物的场所，大家来这里购物反而不是唯一目的，他们并不需要很快找到自己的中意产品，更多还是享受逛的过程，愿意享受和体验惊喜的感觉。

于是乎，很多购物中心开始调整业态规划的布局。比如说，在购物中心的走廊尽头设置吸引人气的餐饮，或者尝试将女装和男装进行混搭，方便女性顾客为老公选择合适的礼物，在儿童娱乐旁设置休闲类的餐饮或者电器，方便家长购物和休憩，这一系列举动让业态划分更为复杂。

因此，如何进行业态规划呢？

这里没有约定俗成的既定做法，我们更多的是需要掌握业态布局的原则：

1、遵循定位

根据项目定位，控制各类型业态面积占比。

定位是奢侈，那当然核心位置给到奢侈品牌，定位是社区型，那主要配置一定是满足周边社区的刚需，定位是儿童，那么50%以上应该各种类型儿童主题性商业品牌。定位是永远的基础。我们谈商业，谈购物中心，第一个就是讲定位。

2、功能匹配

结合不同的主/次力店，加强功能主题布局。

为满足定位需求，如何对头部品牌进行科学规划合理招商，这里核心要解决主次力店问题。好的位置地段，也或者最不好的位置地段，我们都要考虑如何通过设置主次力店来进行补充。

3、导流均衡

注重业态间的垂直关联，加强消费者游逛深度。

既要考虑同一个楼层的品牌关联度，也要考虑跨楼层品牌的关联度。这一点，是很多商业地产朋友忽略掉的。现在的购物中心普遍单层面积较大。如果不考虑垂直动线的关联，人流的动线将会人文进行割裂。

4、业态关联和品类互补

业态、品类必须协调，具有互动性及主题。

这个不用强调了，看上去都懂，但事实上最难做。你必须先学会啤酒和儿童尿布之间的关系。

5、一店一味

餐饮细分品类避免重复。

和零售的丰富度不同，餐饮本身之间存在竞争的关系。买衣服，我可以同时买很多件，但的确，一个中午我只能吃一家，中午吃了，就不能再吃了，这个具备了唯一性和排他性，毕竟我们的肚子就这么大。所以，考虑餐饮招商，一定要确保不用同时引起细分品类太多家。比如火锅，1-3家即可，奶茶、咖啡都是同一个道理。

6、调整弹性

预留餐饮点位（例如每楼层端头、外弧、大铺）

没有什么业态规划是一步到位的。我在培训中说过，开业3年，30%以上的淘汰率都是正常的，因此，为了给二次招商留足可能，我们首先要把商铺的硬件条件提前准备到位。否则后面又要花大笔的改造费就得不偿失了。

商业地产的业态定义，其实都是我们生活中面临的各种选择而已，对于会观察的小白，相信通过以上的分析就能很好的定义和理解了。

我是 @商业地产Y观点 。与你一起分享商业的那些事。

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