智能家居零售六 | “风生水起鸿运来”选址的5个关键因素

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成功路上，中国人讲究“天时地利人和”。天时地利人和这三要素涵盖了成功之路的一切，天时是成功之路的伯乐、机遇；地利是成功之路的环境、条件；人和是成功之路的综合实力（成功的关键）。数据显示，2016-2020年我国智能家居市场规模由2608.5亿元增至5144.7亿元，年均复合增长率为18.51%。中商产业研究院预测，2022年我国智能家居市场规模可达6515.6亿元。可见，智能家居正在高速发展期，天时已来，如何实现地利和人和呢？本期小编就和大家分享地利之选址的关键因素。

智能家居零售六 | “风生水起鸿运来”选址的5个关键因素插图1

首先一起回顾《智能家居零售三》：位置就是流量，从终端门店数据分类观察各企业的资源优势和经营差异，小编将销售网点的选址分类为面向消费者和面向客户的两种三类：第一类：商超购物中心–万达，银泰，万象城，天街等第二类：家居&建材城–红星美凯龙，居然之家，家居城，建材城（建材城，建材中心，建材馆等），装饰城等第三类：临街店铺–临街店铺

UIOT超级智慧家的211家销售网点当中，72%在家居&建材城，25%在临街店铺，3%在商超购物中心。

欧瑞博的574家销售网点当中，65%在家居&建材城，29%在临街店铺，6%在商超购物中心。

摩根的46家销售网点当中，67%在家居&建材城，13%在临街店铺，9%在商超购物中心。

萤石的181家销售网点当中，60%在临街店铺，28%在商超购物中心，12%在家居&建材城。

Aqara的431家销售网点当中，49%在商超购物中心，36%在家居&建材城，15%在临街店铺。

各个厂商对自己有不同的定位，从以上数据可以看出摩根、欧瑞博以家居建材城为主，萤石的重点是临街店铺，而Aqara则以商超购物中心为主，不管是商超购物中心，还是家居建材城，还是临街店铺，都需要做好选址评估，经过相关部门审批，才能建店。

选择最佳城市商圈，确保客流量

最佳位置

某个区域内的最佳位置，一般位于商业中心街道，建材、装饰、家居等市场，万达广场、龙湖天街等大型商超，这些都可以借助百度地图、高德地图等来确定。离中心商圈一般不超过3公里区域内的各商圈的名称，销售额，商业体量以及开业时间需要形成调查报告，标注出3公里直径内住宅区分布，成熟度，数量，楼盘均价，已开通和规划地铁、公交、停车场。选择交通便利，四通八达的商圈，地理优势能够获得更多消费者的青睐，可以实现人和物的位移与信息传输，从而也扩大了店铺的经营实力与效益。注意周边环境无障碍物且无臭水沟、垃圾站等区域，门面无高台阶和围墙。

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新住宅区

据艾媒数据中心显示，2021年中国家居行业消费者画像中，40岁以下消费者达到86.9%。其中在智能家居方面，90后购买贡献率已经超过20%的水平。因此要关注由冷变热的新住宅区，人口增长较快的地方，人口密度高，客流量更多。人流越多，潜在客户就越大，曝光率高，进店率就高，成交量也会高。所以店铺范围周围500米的覆盖人群至少能达到2500+的住户人群，这是店面收入的主要保障。

规划门店布局，保证进店率

门店结构和外形

一般情况下不接受明显异形店铺以及店铺内部立柱数量多的情况，门店实用层高最低不低于3米（要求不含管道消防）。有人把门比喻成店铺的咽喉，因为门承担着顾客与商品流通通道的重任。为了能使店面能够增大接待量，门不宜做得太小。正门门头宽度要求一般情况下商超门宽不低于6米，临街店铺门宽不低于8米，门店租期最好不低于2年，房源正规，租期内该区域不涉及拆迁或大修马路。

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客流分析

标注好测试城市，实测客流量以及三天累计客流量。客流分析通过对预选地址周边人群的男女占比、年龄阶段、客流量大小、购物频率等维度分析，确保品牌定位与周边人群消费层次匹配，从而圈定目标区域，将店铺合理设置在人流匹配度高的地方，大大提升线下实体店活跃度。记录主入口以及次入口人流情况，进行人群分析，通过对线上线下数据积累， 360度分析用户画像、兴趣爱好、消费习惯。

人流动线

过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这就拐弯了，这个地方就是客人到不了的地方，也许差不了一个小胡同，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走，人流的主要动线会不会被竞争对手截住等等，掐表测量，形成一套完整的数据报告。

店铺地势朝向

考虑风向、日照强度和日照程度，比如：朝北，无日照，冬天冷；朝西，日照时间长，夏天炎热等。临街店铺选择坐北朝南是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。

拥抱竞争对手，增加成交率

门店讲究成行成市，越是同行集中的地区，客户越多，因为这样的地区形成了小气候、小环境，具有领先的优势，通常也是相关顾客必去之地。从客户的心理上讲，这里可以货比三家，客户愿意来此进行选择。所以，在开店选址时也要注意与周边的品牌店形成互补优势。具体查看周边是否有五家及以上的竞争对手，是否有配套的产品组合厂家，500米内相关联品牌是否较多。智能家居企业相关的品牌，比如苹果、华为等手机品牌；宝姿、哥弟等女装品牌；尚品宅配、索菲亚定制等软装品牌；圣都、南鸿、星空间、星艺装饰等装修品牌；东鹏瓷砖、科勒陶瓷、大自然地板建材品牌；大金、三菱等中央空调品牌。

关注商圈物业，提升回头率

物业基础信息

商场或者建材城的开业日期，判断是否成熟；商业建筑面积，租赁面积，以及停车位数量判断发展潜力。查看每层是否有电动扶梯相连，地下车库与商场之间是否有竖向交通连接，顾客可以方便无障碍进入。

停车场

停车位够不够用，停车方不方便，停车场环境好不好，动线是不是便捷好走，标识引导是不是一目了然，是否安全高效，直接影响消费者的购物体验，也直接体现一个购物中心整体水准的高低，可以说是购物中心的重要“命脉”之一，不可忽略。

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卫生间

看一家商场的管理水平，只要看卫生间就知道了。卫生间甚至可以反映商场的企业文化，是不是干净整洁，有没有刚需的配套，比如洗手液、纸巾、烘干机等。

分析财务数据，预测盈利能力

1）对门店有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价。评价经营业绩、衡量财务状况、预测未来的发展趋势。为门店的投资者、经营者及运营者评价门店现状、预测门店未来做出正确决策提供准确的信息或依据。基本数据包括，租赁实用面积，租期，租金，物业费，免租期，交付日期，开业日期，租赁保证金，特殊设备等

2）店铺收支平衡预估，想当年，诸葛亮运筹帷幄之中,决胜千里之外，火烧博望坡，只因为做到心中有数。要多少业绩才能不亏损，对门店做出盈亏趋势预测，把握盈亏的大体方向，预估店铺支出和销售收入；分析门店优势和劣势。

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